収益還元法とは

収益還元法とは、対象となる不動産が将来生み出すと期待される純収益(年間の収入から年間の経費を引いた額)の現在価値の収益から算出します。

直接還元法

直接還元法は、例えば年間1000万円の収入と500万円の経費が掛かっていて、利回りが8%の場合、
(1000万円-500万円)/0.08%→6250万円の評価額です。

DCF法

DCF法は、もう少し複雑で、不動産鑑定士という方々が用いる手法です。
複雑な理由は、1年後に大口のテナントがいなくなることや3年後に別の大口が入居することなどが確定していることなども織り込んで、更に割引率も考慮してn年後の計算をします。
例えば、割引率5%で、10年後に1000万円で売る予定の物件があるとします。
1年後の経費を差し引いた年間の想定純利益80万、80万/(100%+5%)^1年後→76.19万円
2年後の経費を差し引いた年間の想定純利益60万、60万/(100%+5%)^2年後→54.42万円
10年後の売却額1000万、1000万/(100%+5%)^10年後→613.91万円
という計算をしていき、9年後まで足した割引後のキャッシュフローが630万円とします。
610万+630万→「リスク込で精度が高い計算をしました。1240万円で買いませんか?」ってなる訳です。